Exklusive Marktstudie von COMMITLY – jetzt kostenlos downloaden
Der deutsche Immobilienmarkt hat turbulente Zeiten hinter sich. Nach einer Phase des deutlichen Rückgangs in den Vorjahren zeigt er nun Anzeichen einer Stabilisierung und moderaten Erholung. Aktuelle Daten deuten auf einen leichten Preisanstieg im Gesamtjahr 2024 hin, und für 2025 wird eine weitere, wenn auch überschaubare Steigerung erwartet1. Diese positive Entwicklung wird insbesondere für Immobilien in gefragten Lagen und für energieeffiziente Objekte erwartet.
Diese Analyse ist Teil der aktuellen Marktstudie von COMMITLY zum Thema “Liquiditätsherausforderungen für Immobilieninvestoren 2025”. Die volle Marktstudie erhalten Sie kostenlos hier:
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Obwohl der Immobilienboom der vergangenen Jahre vorüber sein mag, deutet die anhaltend hohe Nachfrage, die das Angebot übersteigt, auf eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit des Wohnimmobilienmarktes hin. Insbesondere in Metropolregionen bleiben die Preise stark. Im Gewerbeimmobilienmarkt gibt es erste Anzeichen einer Erholung in Bereichen wie Logistik und Einzelhandel, während der Büromarkt mit Herausforderungen wie zunehmenden Leerständen konfrontiert ist.
Trotz dieser Stabilisierung und erwarteten moderaten Preissteigerungen sehen sich Vermieter und Investoren im deutschen Immobiliensektor mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert, insbesondere im Hinblick auf den Cashflow. Die Rentabilität von Immobilieninvestitionen wird maßgeblich von zentralen Einflussfaktoren bestimmt.
Die zentralen Cashflow-Herausforderungen im Überblick
Steigende Finanzierungskosten
Obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen gesenkt hat, sind die Kosten für Baufinanzierungen Anfang März 2025 sprunghaft angestiegen. Aktuell liegen die Zinsen für zehnjährige Darlehen um die 3,11 % (Stand Januar 2025). Dieser deutliche Anstieg im Vergleich zu historischen Tiefständen beeinträchtigt die Rentabilität erheblich, besonders bei Projekten mit hohem Fremdkapitalanteil. Steigende Finanzierungskosten reduzieren direkt den Cashflow.
Steigende Betriebsausgaben
Die Instandhaltungskosten für Wohneigentum sind zwischen 2010 und 2022 um 68 % gestiegen. Auch die allgemeinen Betriebskosten (Nebenkosten) für Mieter haben sich erhöht. Besonders in Großstädten wie Berlin sind die Betriebskosten für Büros seit 2018 um 47 % gestiegen. Diese inflationären Tendenzen und spezifischen Marktfaktoren schmälern das Netto-Betriebsergebnis und damit den Cashflow aus Immobilieninvestitionen.
Einfluss der steuerlichen Rahmenbedingungen
Die Kaltmiete bildet die Grundlage für die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Zwar können Vermieter abzugsfähige Ausgaben (Werbungskosten) geltend machen, doch die Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren sowie die fortlaufende Grundsteuer stellen Belastungen dar. Mögliche künftige Reformen der Immobilienbesteuerung könnten die Rentabilität ebenfalls beeinflussen. Eine gezielte steuerliche Optimierung ist daher entscheidend.
Zahlungsverhalten der Mieter
Über die Hälfte der deutschen Bevölkerung lebt in Mietwohnungen, und ein erheblicher Teil ist durch hohe Wohnkosten belastet. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote lag 2022 bei 27,8 % des Einkommens. Ein hoher Anteil an Mietern mit Erschwinglichkeitsproblemen kann zu einem erhöhten Risiko von Mietrückständen führen. Mietrückstände können wiederum direkt zu Liquiditätsproblemen bei Vermietern führen. Die prompte Bearbeitung potenzieller Mietrückstände ist unerlässlich.
Diese Herausforderungen – von steigenden Kosten bis hin zu Mietausfällen – üben Druck auf den Cashflow von Immobilieninvestitionen aus und erfordern ein proaktives Management.
Warum strategische Liquiditätsplanung wichtiger denn je ist
Um in diesem Umfeld erfolgreich zu sein, sind Strategien zur Cashflow-Optimierung und eine genaue Kenntnis relevanter Leistungskennzahlen unerlässlich. Ein solides Cashflow-Management hilft Immobilienunternehmen, finanzielle Stabilität zu sichern und Risiken zu minimieren. Es geht darum, stets über ausreichende finanzielle Mittel zu verfügen, um laufende Ausgaben zu decken.
Angesichts der Komplexität und der volatilen Natur der Immobilienbewirtschaftung ist eine vorausschauende Liquiditätsplanung fundamental. Tragfähige Informationen über Bankstände und künftige Mittelzu- und -abflüsse sind dafür unerlässlich.
Liquidität im Griff – mit COMMITLY
Die Immobilienwirtschaft steht unter enormem Druck. Hohe Baukosten, volatile Märkte und Finanzierungsunsicherheiten machen einen klaren Blick auf die Liquidität entscheidend. Wer seine Zahlungsfähigkeit aktiv steuert, verschafft sich Handlungsspielraum.
COMMITLY ist die smarte Lösung für digitales Liquiditätsmanagement, entwickelt von Unternehmern für Unternehmer. Es verbindet Bankkonten, Zahlungspläne und Budgets auf einer Plattform für maximale Transparenz und Planungssicherheit.
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- Rollierende Liquiditätsplanung auf Monats-, Wochen- oder Tagesbasis.
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Ein professionelles Cashflow-Management, unterstützt durch geeignete Software, stellt die notwendige Transparenz her, um Engpässe frühzeitig zu erkennen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Wer heute Immobilienprojekte erfolgreich steuern will, braucht mehr als Bauchgefühl. Mit COMMITLY wird Liquiditätsplanung zum strategischen Vorteil.
